普正琼委员：
你提出的关于规范全县物业管理工作的建议的提案，已交我们研究办理，现答复如下：
一、关于提高对入元物业服务企业的准入标准，注重企业整体素质，要求对从业人员进行先培训后上岗，逐步提高物业服务水平的建议。
根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发（2017）7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发（2017）46号）及《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办（2017）75号）要求，已取消物业服务企业资质。为了提高物业管理队伍的整体素质，在日常监督管理工作中，督促物业公司对从业人员多渠道开展物业管理相关法律法规政策培训，规范开展物业服务，《云南省物业服务企业信用评价管理办法》自2019年8月1日起实施后，目前正在试运行云南省物业服务企业信息管理平台，通过使用信息平台，对企业进行信用评价管理，企业信息得分和信用等级按年度通过省、州、县市住建部门门户网站和全省物业服务企业信用评价信息平台向社会公布，并接受公众查询，信用评价体系的应用，逐步会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。
二、关于业主委员会要认真履职，加强对本小区业主的意思引导及物业服务企业服务质量的监督，发挥好业主和服务企业间的桥梁作用的建议。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，履行以下职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主享有监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主委员会作为业主大会的常设执行机构，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、关于进一步明确政府相关职能部门的职责。按照“条块结合、属地管理”的原则和“基层政府主导、主管部门督促、部门协助、社区主抓”的工作格局，进一步理顺物业管理体制，发挥部门监督、指导职能，形成齐抓共管的物业管理局面的建议。
按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，房地产行政主管部门会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作，充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。但在实际运行中，社区、乡镇人民政府的工作管辖范围无意识进小区，所有同物业小区有关联的人和事均由房地产行政主管部门负责，随着房地产市场的加速发展，社区、乡镇人民政府管辖范围内的自然村已不存在，被物业小区所代替，管辖范围内的居民有增无减，然而，社区、乡镇人民政府管辖的人和事还在停留在原有的居民范围，物业小区不纳入社区的综合治理范围。随着房地产市场的快速发展和住房商品化的快速推进，物业小区数量及规模增加，但快速发展的同时也暴露出物业管理中的一些矛盾问题，如物业管理权责不清、管理模式落后、业主自治而未治等，物业管理中产生的矛盾大多是社会性矛盾，比如饲养鸡犬、私搭乱建、飞线充电等，作为物业公司就只有劝说权，劝说不听向相关部门汇报的权利，但在实际管理中，物业公司将问题汇报到相关部门时，都是告知物业公司，物业小区的事情找住建，但作为住建权限有限，对有的问题无强制处罚权，更无强制执行权，接到反映问题，也只能是政策宣传和加以劝说，劝说不听也是无奈。为此单靠房地产行政主管部门一家的力量已是无法满足社会发展的需求。
四、关于制定出台具有可操作性的物业管理实施细则，物业管理收费标准指导性意见及物业管理合同范本、物业管理规约范本，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性等，确保物业管理行业健康发展。
关于制定出台可操作性物业管理实施细则的问题，随着物业管理矛盾的剧增，为了解决物业管理中权责不清、职责不明的问题，也为了进一步规范楚雄州的物业管理活动，目前由楚雄州住房和城乡建设局牵头正在起草《楚雄彝族自治州物业管理办法》，现已进行了多轮征求意见并召开多轮听证会，物业管理中涉及的部门职能职责及物业企业、业主的权利义务进行了明确，该《办法》正式出台后也将统一制定出物业管理合同范本、物业管理规约范本。
关于物业管理收费标准的制定问题，2015年1月28日出台《云南省物价局转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见文件的通知》：非保障性住房物业服务（保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理除外）、住宅小区停车服务等服务价格，实行市场调节价，自2015年3月1日起执行。2017年8月以前的物业管理收费标准指导性意见，由元谋县发展和改革局负责牵头元谋县住房和城乡建设局配合，共同联合制定下发元谋县物业服务收费指导意见规范元谋县的物业服务收费。自2017年8月1日起,根据《云南省物价局云南省住房和城乡建设厅关于做好廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准定价权限移交工作的通知》要求，廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准正式移交住房城乡建设部门，由住房城乡建设部门会同价格主管部门管理，相关实施细则和办法的制定由省住房和城乡建设厅会同省价格主管部门负责制定。政策过渡期内的工作仍按原规定职能开展工作。截至目前，省级相关实施细则和办法均未出台。目前元谋县住宅前期物业服务收费定价依据为《楚雄州政府定价经营服务性收费目录清单》，定价范围在0.40-1.5元/平方米.月之间，除廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费是政府定价以外，其余物业服务费实行市场调节价。
最后，感谢你提出的宝贵意见和对我们住建工作的支持。
元谋县住房和城乡建设局
2020年10月20日
滇公网安备 53232802532351号
