文婷、杨传霞、李荣芝、王学萍、马智、李雪梅、马青清、何良芝、徐超英、张美萍、廖兴美代表：

你们提出的关于加强县城小区物业公司管理的议案已交我们研究办理，现答复如下：

一、健全制度，加大对开发商的监管力度。

按照《住宅专项维修资金管理办法》《云南省住宅专项维修资金缴存管理规定》等法规规定明确“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”并无要求开发建设单位缴存的相应依据。在售后质量保障服务上根据建设工程质量管理的相关规定建立有相应保修制度。

项目规划由自然资源规划部门主管，项目建设配套设施设备均有相应规划指标要求。近年来县住房和城乡建设局也多次建议在项目前期规划审批时就考虑诸如以下的问题：要求水电部门参与规划联合审查，水电部门按项目建设进度参与项目建设监管验收，做到交房即能做到水电到户；加强与住宅连接的设施设备用房的规划审查，提高防震隔音的措施；减少因设计预留空间成为后期违章搭建条件等意见建议。

县住房和城乡建设局在房地产销售管理中严查开发企业违规销售，虚假宣传，口头承诺等行为，同时要求在销售处显著位置张贴《楚雄州住房和城乡建设局致广大购房群众的一封公开信》，同时在县人民政府网站公开了《元谋县住房和城乡建设局致广大购房群众的一封公开信》提醒购房群众需注意的事项。县住房和城乡建设局严格按照建设工程质量管理的相关法律法规的要求，组织其它分项主管部门开展项目的验收及竣工综合备案，且国家、省、州等各级各部门也出台了相应的质量管理法规及责任追究机制。

二、明确各方面职责和权限。

按照《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》的要求，为推进改善住宅小区物业管理工作县委组织部牵头制定了党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

依据《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《云南省物业管理规定》《楚雄彝族自治州物业管理办法》等法律法规的规定，符合成立业主大会的物业由业主或开发建设单位向乡镇人民政府提出申请后在乡镇人民政府、社区的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会后向物业所在地乡镇人民政府和县市住房城乡建设主管部门备案，县住房和城乡建设局一直以来严格按照以上法规要求接受业主委员会的备案，以上法规也明确了业主委员会的每届任期为5年，可连选连任。

近年来我县物业管理行业发展迅速，在工作开展中县住房和城乡建设局严格按照相关法律法规开展物业企业的监督管理工作。按《楚雄彝族自治州物业管理办法》规定，在选聘前期物业时，物业管理区域规划总建筑面积小于3万平方米的或投标人少于3 人的可以通过协议方式选聘前期物业服务企业。前期物业服务合同期限不得超过3年 ,合同期满后尚未成立业主大会的,可以续签。前期物业服务合同约定期限尚未届满,业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

三、物业要提高员工素质，提高管理水平。

根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发(2017) 7号)和《国务院关于取消批行政许可事项的决定》(国发(2017) 46号)及《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办(2017) 75号)要求，已取消物业服务企业资质。目前物业服务企业只需到市场监管部门注册后到县住建局进行备案即可。

按照《云南省物业管理规定》的规定，由省、州（市）人民政府住房城乡建设行政主管部门，建立健全物业服务标准和规范，制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本。待上级部门制定下发后将全面采用物业服务合同示范文本进行合同签订。

县住房和城乡建设局在开展物业监督管理工作中，通过召集物业服务企业中层以上管理人员集中学习或深入企业开展政策宣传、或通过物业管理工作微信群发放相关法规政策等方式宣传学习《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》《楚雄彝族自治州物业管理办法》等法规及相关行业政策，通过学习，强化物业服务企业从业人员的法律意识，转换从管理到服务的思想观念，进一步提升服务品质。同时，也要求企业定期对员工进行培训，提高服务意识，转变服务态度，对需要相应执业要求的人员，要求从业人员具有相应资格。

四、规范物业公司管理。

物业资质取消后，成立物业企业已无门槛，只需取得营业执照后到县住建局备案即可。目前我县已备案的17家物业企业业务均以物业服务为主营业务。物业服务市场逐步放开，实现了市场竞争淘汰机制。县住房和城乡建设局严格按照相关法律法规要求监督物业企业行为规范，督促物业企业严格按照物业服务合同开展好小区的物业服务管理工作，规范物业收费，对物业企业的收费项目进行监督检查，杜绝物业企业超标准收费，不合理收费，违规收费的行为出现，要求物业企业对物业收费进行公示公开。

按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后，可由业主大会提出申请将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理：

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理：

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;

(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，解决物业管理中权责不清、职责不明的问题。中央、省、州先后制定了《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《云南省物业管理规定》《楚雄彝族自治州物业管理办法》等法律法规，此外中央十部委联合应发了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。以上法规政策均已明确了社区、乡镇及各职能部门在物业管理工作中应发挥的作用，县住房和城乡建设局也一直严格按照法规政策开展物业管理工作。

感谢你们对我县物业管理工作的关心和支持，下一步工作中我们将进一步参考你们所提的宝贵意见，开展好全县的小区物业管理工作，不断提高管理服务水平。

元谋县住房和城乡建设局

2023年8月17日